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多么痛的领悟:房价会腰斩吗

时间: 2017-03-28 21:21 作者:314127396 来源:未知 点击:

关于中国房地产泡沫破灭的预言,但直到现在,一线城市的房价还在涨,传说中的“泡沫破灭”始终没有到来。

没有只涨不跌的市场,也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃依然鲜活于人们的记忆之中,余痛至今,中国会是例外吗?

2016年,经济学家们对中国楼市是否存在泡沫仍有争论,而当下面对一线城市十几万/平的房价,泡沫与否似乎已无争论必要。我们需要讨论的问题是,泡沫如何才能“挤而不破”?泡沫破了,又会如何?

在刚刚闭幕的2017年博鳌亚洲论坛上,众多经济学家分享了他们对楼市和挤泡沫的看法。

CF40常务理事、北方新金融研究院院长蔡鄂生

你控也好,不控也好,北京的房子我都买不起

3月23日,2017博鳌亚洲论坛上,银监会原副主席蔡鄂生针对此前刚刚出台的地产调控政策戏称,“你控也好,不控也好,北京的房子我都买不起。”

他如此调侃的背景,是2017年3月以来(截至23日),已有近20个城市加入调控大军,北京、上海等地楼市政策再次达到“史上最严”,广州、石家庄等地连夜出台新政,更有一些城市在短短几天内连续多次调控,不断加码。

蔡鄂生认为,房地产调控不能搞强压强控,因为中国的房地产“已经很复杂”,不能单纯从企业角度来看,而要从整个机制视之。

CF40成员、北大国发院院长姚洋

房价腰斩一次,大家才知道痛

在博鳌亚洲论坛“新土改:探索与思考”分论坛上,姚洋表示, 提高土地的供给量对抑制房价作用极小,因为土地供应的弹性小,除非把国土面积变了,随便放开了,这是不可能的。任何国家都有土地管理的规章制度。土地供应弹性比较小,需求弹性比较大的情况下,肯定是抑制需求更有效,如果说要控制房价,最简单的办法是什么?扩大容积率。

在姚洋看来,楼市就像股市,有涨有跌很正常,房子就是资产,买得起高房价房子的都是一些投机者,政府为什么要为这些人负责?

姚洋称,我们现在整个政策都是为富人服务,我们要求低容积率,看看一线城市的房子多数在10层左右,极其浪费,把所有的住房加倍,平均20层,你看看供给上去了没有,我们是作茧自缚,我们要抑制房价,实际上还是在为少数人服务。

老百姓是需要被教育的,房价涨的时候,大家都觉得的房价会一直涨下去,只有让它跌几次,腰斩一次,他才知道痛。政府真的没有必要管理房价,要管就多建一些廉租房,让低收入者有房住。”姚洋说。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦

没有买到房的人不满意,剩下的都满意

同样是在“新土改:探索与思考”分论坛上,刘世锦表示,如果说城市现在房价过高,我们称之为泡沫,它是一个刚性的泡沫。

“刚性的泡沫出来以后,好像大家房价这么高,只有一部分人不满意——没有买到房的人不满意,剩下的好像都挺满意。”

刘世锦指出,我们现在面临的问题是房价太高。

房价为什么这么高?涉及到很多因素,其实问题可以简单化,就是供求关系的问题。大家为什么都到珠三角、长三角这些地方去,就是因为经济效益更加突出,年轻人到这里可以挣更多的钱,就业创业机会比较多。

但是看到供给侧,土地的供给情况怎么样?土地供给没有一个量,而且这个量给供不上。我们这些一线城市都在30%以下,过去若干年都是低于25%的。而在发达国家,一般这个比例在一些大都市,最少在40%以上,首尔在60%以上,供地的标准是不一样的。

刘世锦强调,房价上涨使得城市的成本上涨了,有一些产业,就因为这样的高成本,得不到发展,甚至萎缩和衰落。“有一些一线城市服务业最近两年在收缩的、在减速,这是不正常的,我们的土地制度如果不改革,中国将会很难保持平稳的增长。”

据中国证券网报道,刘世锦还建议,凭借政府有用地指标,城市里可以搞长期公共住房租赁,便于城市的年轻人创业创新。

国家金融与发展实验室理事长李扬

房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置,最应调控的是影响房价的制度

在另一个分论坛“怎样去杠杆?”上,李扬亦提到房地产。他认为中国现在其实就是几十个城市房价在涨,大部分城市已经不可能再涨了。说中国的房地产市场很快就会崩溃,并因而导致中国经济崩溃,这是有点过分的。

“从(上世纪)90年代末期到现在,房地产调控有哪一次成功了吗?没有。说明根本就没搞对。”李扬在接受媒体采访时认为,房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置,最应调控的是影响房价的制度。

在李扬看来,房价高低本身并无问题,就如股价高低一样。他建议,应当回归住房作为民生必需品的本质,由此出发思考调控问题。

李扬谈起他和黄奇帆日前在全国“两会”期间的一场谈话。他们将房地产调控建议归结为五个方面:增加土地供应、以租为主、调控土地价格、调控税费、降低杠杆率。

房价逐年上涨但土地供应逐年下降的情况,在部分大中城市已有出现。李扬认为,房地产调控应当首先确定城市化步调与土地供应的稳定关系,打比方说,“一个城市增加了1万人,就要增加1平方公里住房用地”,而不是将二者分开管理。

他认为,居民解决住房应当以租为主,而非以买为主。现实中,国内还是以买为主。据西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”调查统计,2011年中国家庭住房自有率将近90%,远超世界平均水平。

在房价的三分之一以下,将地价成本控制住。“与其控制结婚不结婚、离婚不离婚,你控制这个(地价)不好吗。”李扬打趣道。

除了以上建议,李扬认为,房地产税费繁杂的问题应当梳理清楚;限制杠杆率亦可有效调控楼市,比如,规定购买二套房者必须100%使用自有资金,没有杠杆就难以产生外溢影响。“我怀疑很多地方政府并不想真正控制房价,大家都是假装在那儿说(调控)。这个问题它(政府)还是明白的,应该明白地说,不要顾左右而言他。”他说。

中国人民大学副校长吴晓求

中国楼市泡沫滞后,但不会成例外

人民大学副校长吴晓求在“楼市泡沫:中国会例外吗?”分论坛上表示,中国楼市泡沫不会例外,但是它有一个滞后。

他指出,现在全球有两大泡沫:一大泡沫是美国的股票市场,这是一大泡沫,最近泡沫也在缩小;还有一大泡沫是中国的楼市。

吴晓求认为,无论从哪个角度来看,通过经济学的理论分析,真的得不出来楼价如此之高的一个结论。

吴晓求分析称,中国的M2从2008年金融危机以来的增长速度太快了,M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高5-6个百分点。所以到现在为止,中国的M2已经达160万亿以上,而GDP是70多万亿,M2和GDP相比较是2.1倍。

“巨大的存量M2要购买资产的,不会作为现金状态出现,还有少量存在银行,更多是追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限,股票又不敢买,债券也不多,可是钱又不能放在手上,放在手上贬值的速度很快,大家就开始买房子了,你会发现这么存量的M2显而易见就会倒逼房地产价格如此上涨。”吴晓求称。

吴晓求表示,去年人民币贬值从6.2、6.3到6.9,把一部分存量M2的压力消除掉了,剩下就跑到楼市来了。本来跑到股市很好,但2015年股市危机把大家吓怕了,又换不成美元,最后换成了房子。他认为,最好的办法是把巨大M2的存量抽走,我们退出有压力,意味着GDP的增长也下降。“未来要看一看,我确信说现在12万块钱一平米的房子还要去买,我不认为这是理性的。我们要让它下来,只有一个办法减少对私人部门的杠杆,如果这点做到我们的泡沫就不会破裂,如果做不到泡沫也会破裂。”

CF40特邀成员、中泰证券首席经济学家李迅雷&华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康

两位经济学家赌15年后中国房价是泡沫破灭还是仍然坚挺,赌注是两顿饭

在“楼市泡沫:中国会例外吗?”分论坛上,李迅雷十分赞成吴晓求的前述观点,他甚至预测,2020年左右,全国房价会出现普跌,恐慌性下跌,无论是一线、二线还是三线城市。

李迅雷认为,决定房价有两个流:一个是人口流,一个是货币流,人口流方面,他注意到目前中国的流动人口数量在减少,根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万,2016年减少200万。这表明经济趋势往下,城市化进程也在放缓。房价首先体现在人口现象,用人口可以解释很多城市房价的上涨。如果人口的流入量减少,房价支持的力度也会减少。

资金流方面,李迅雷认为,北上广深房价上涨更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海,而是全国人的上海;纽约的房价比上海高,是因为纽约是全球的纽约,而不是美国的纽约。房价2020年左右会进行全面性的下跌,人口流不支持能够维持这么长时间,另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。

李迅雷和吴晓求的观点让贾康坐不住了,他提出了鲜明的反对意见。贾康的结论是,可以预见未来15年左右,北京、上海、深圳不要希望均价上扬曲线能转变成下行曲线,不存在这种可能性。顶多是上扬不那么陡峭,遏制住那些肆无忌惮的风潮造成社会不安的问题。

贾康认为,中国的广义货币供应量是不是过高是有争议的,中国的楼市、房市主要是随着城镇化推进过程,中心区域不动产一定表现在上扬曲线,因为结构方面导致的冰火两重天。火的这边的确有泡沫,但不是带来系统性风险的泡沫,冰的那一边是需要去库存,因此必须形成复杂的供给侧结构的改革方案。

“泡沫学术上都存在,泡沫的认定见仁见智,一般泡沫破了之后大家才知道什么量值以上属于泡沫。楼市泡沫破灭的前车之鉴是日本。但大家别忘了那时候日本城镇化水平77%,但中国最新的统计局的数据,2016年户籍人口的城镇化率是41%,中国还处于一个经济体城镇化发展加速发展期的前半段,按照国际经验来讲还要增长30%才会转为低频发展,这个时候还有4亿人从农村到城镇,”贾康说。

按照他的观点,一线城市带动的住房平均成交价的上扬是符合经济学分析的,总的趋势是供不应求。

在激烈争论的情况下,李迅雷和贾康说要打赌,看到底15年后中国房价是泡沫破灭,还是仍然坚挺。双方提出赌注是两顿饭。

CF40特邀成员、中国银行业协会首席经济学家巴曙松

中国房价再涨10%能买下上交所所有公司

巴曙松在本届博鳌论坛上认为,当下房地产行业正在去库存,一线城市土地供应减少,其中住宅用地占比下降,与此同时二手房交易成本上升,房地产市场面临巨大的金融风险。

近日,北京、广州、南京、郑州等热点城市的楼市调控措施频出,巴曙松强调,这一轮调控有很多的政策是加大二手房交易的成本,“我们曾做过一个分析,发现二手房流通量大的城市,房价涨幅明显较小。如今房地产短期供应没有跟上,二手房交易成本又明显上升,这带来了一个很重要的金融隐患”。

中国人民银行最新公布的2016年数据显示,由房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元,占全年人民币新增贷款(12.65万亿元)的44.9%,这意味着有接近一半的新增贷款为房贷。

房贷居高不下,推高房价之余,巴曙松还提到了加杠杆的风险。“居民加杠杆主要是按揭贷款,买房后房价迅速上涨然后他再按揭,实际上这个风险转嫁给了银行,”他说。

但居民不可能无限贷款,银行系统内部一定有一个边界,“边界在什么地方?还是居民储蓄绝对程度上的支撑,”巴曙松说。

中国房价现在涨到了什么地步?巴曙松用了一个形象的比喻:“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司,再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司,再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”

“现在不怀疑房价(会涨)的问题,涨到什么时候可以买下全世界今天可以讨论。”巴曙松说,根据去年底的数据估算,中国房产总量是270万亿元,而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。

(责任编辑:314127396)

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